一直以來(lái)，小區(qū)車(chē)位都是剛需的存在，法律也規(guī)定了，建設(shè)單位要配備一定數(shù)量的車(chē)位，且對(duì)于未出售、贈(zèng)予、出租的車(chē)位，應(yīng)優(yōu)先保障小區(qū)居民使用。然而在現(xiàn)實(shí)中，一方面是小區(qū)停車(chē)位緊張，另一方面是開(kāi)發(fā)商把產(chǎn)權(quán)車(chē)位鎖起來(lái)不讓業(yè)主使用。對(duì)于這種車(chē)位只買(mǎi)不租的情況，業(yè)主該如何說(shuō)“NO”，如何維護(hù)自己的合法權(quán)益呢？

　　新海南客戶端、南海網(wǎng)、南國(guó)都市報(bào)記者 陳棟

　　小區(qū)開(kāi)發(fā)商只售不租惹投訴，相關(guān)部門(mén)責(zé)令整改

　　據(jù)�？谧蠄@小區(qū)馬女士介紹，2022年1月6日，小區(qū)開(kāi)發(fā)商海南恩祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱“恩祥公司”)施工隊(duì)將小區(qū)A區(qū)、C區(qū)地下車(chē)庫(kù)所有車(chē)位全部安裝了地鎖，禁止本小區(qū)除了已購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)車(chē)位以外的任何業(yè)主進(jìn)入地庫(kù)停放車(chē)輛，同時(shí)告知全體業(yè)主即日起不再對(duì)外出租車(chē)位。“A區(qū)、C區(qū)地面及人防車(chē)位共計(jì)約170個(gè)，而住戶約830戶，哪怕一戶一臺(tái)車(chē)，地面加人防車(chē)位也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足本小區(qū)業(yè)主停放車(chē)輛的基本需求�！瘪R女士告訴記者，地上停車(chē)位不夠用，業(yè)主只能將車(chē)停在小區(qū)的道路上，甚至占用了消防通道。

　　小區(qū)業(yè)主認(rèn)為，恩祥公司故意將產(chǎn)權(quán)車(chē)位全部禁止停放并停止對(duì)外出租車(chē)位的行為，明顯是以“只售不租”強(qiáng)行倒逼小區(qū)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)恩祥公司名下產(chǎn)權(quán)車(chē)位，此行為已經(jīng)嚴(yán)重違反了《民法典》第二百七十六條以及《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條的法律規(guī)定，侵害了業(yè)主最基本的車(chē)輛停放權(quán)利，屬于違法違規(guī)之舉。

　　面對(duì)開(kāi)發(fā)商的做法，不少業(yè)主撥打海口市政府12345熱線投訴，也紛紛到新海南客戶端、南海網(wǎng)、南國(guó)都市報(bào)“問(wèn)政海南”“直通海南省網(wǎng)上督查室”等平臺(tái)留言，轄區(qū)街道辦、住保中心等相關(guān)部門(mén)也來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理�！皩�(duì)于只售不租的行為，要求物業(yè)和開(kāi)發(fā)商這兩天必須整改到位，把車(chē)位全部開(kāi)放了，一切恢復(fù)原狀，不然的話就直接行政處罰。”�？谑行阌�區(qū)住房保障中心工作人員表示。

　　轄區(qū)街道辦稱，在了解溝通中已告知物業(yè)，小區(qū)內(nèi)的車(chē)位(產(chǎn)權(quán)車(chē)位)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。并約談相關(guān)人員在出租或出售產(chǎn)權(quán)車(chē)位時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法規(guī)進(jìn)行出租或出售。經(jīng)了解，該小區(qū)現(xiàn)已打開(kāi)地鎖。社區(qū)及城管將在下周一到小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，如還是出現(xiàn)只賣(mài)不租的情況，城管將進(jìn)行處罰。

　　�？诙鄠�(gè)小區(qū)業(yè)主投訴只售不租問(wèn)題，轄區(qū)街道有權(quán)進(jìn)行執(zhí)法和處罰

　　�？�12345市政府熱線平臺(tái)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年，海口12345市政府熱線受理物業(yè)類(lèi)問(wèn)題100083件，其中咨詢類(lèi)6548件，所占比例僅6.5%，而投訴類(lèi)(含緊急類(lèi))92406件，所占比例為92.3%，投訴內(nèi)容主要為物業(yè)公司管理不到位、公攤費(fèi)用不公開(kāi)、小區(qū)衛(wèi)生清理不及時(shí)等。2018年至2021年，涉物業(yè)問(wèn)題投訴連續(xù)4年居前三位。

　　記者在�？谑姓�府12345熱線搜索停車(chē)位糾紛，所占比例更不是少數(shù)，搜索關(guān)鍵字“停車(chē)位只售不租”更是發(fā)現(xiàn)多條市民投訴信息。椰海大道北大華府C區(qū)、美舍嘉苑小區(qū)、海瑞后路花滿溪小區(qū)、紫園路長(zhǎng)信上東城小區(qū)、西海岸海長(zhǎng)流四期等均有業(yè)主投訴小區(qū)停車(chē)位只賣(mài)不租的問(wèn)題。

　　�？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局答復(fù)投訴業(yè)主稱，開(kāi)發(fā)單位目前已開(kāi)放地面車(chē)位及地下未銷(xiāo)售車(chē)位，已督促開(kāi)發(fā)單位按照《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定開(kāi)放停車(chē)位滿足業(yè)主停車(chē)需求，同時(shí)應(yīng)盡快與已認(rèn)購(gòu)車(chē)位業(yè)主簽訂購(gòu)房合同并網(wǎng)簽。答復(fù)中明確，根據(jù)《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》 第五十條規(guī)定，建設(shè)單位不得只出售而不出租車(chē)位、車(chē)庫(kù)。 第六十六條規(guī)定建設(shè)單位違反本條例第五十條第四款的規(guī)定，只出售而不出租車(chē)位、車(chē)庫(kù)的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期拒不改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的處罰。 物業(yè)日常監(jiān)管與投訴處理已下放各鎮(zhèn)街，請(qǐng)轄區(qū)街道根據(jù)《�？谑腥嗣裾�府辦公室關(guān)于印發(fā)海口市鎮(zhèn)(街道)綜合行政執(zhí)法事項(xiàng)清單目錄(試運(yùn)行)的通知》及《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條、第六十六條，對(duì)建設(shè)單位進(jìn)行執(zhí)法和處罰。

　　行業(yè)協(xié)會(huì)：須進(jìn)一步完善制度保障，出臺(tái)詳細(xì)管理細(xì)則

　　“停車(chē)位只售不租，鎖起來(lái)不讓業(yè)主使用，開(kāi)發(fā)商的這種做法是非常不妥的，加劇了雙方之間的矛盾�！焙Ｄ鲜�業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)肖江濤告訴記者，針對(duì)這種情況，只有進(jìn)一步完善制度保障，相關(guān)部門(mén)盡快出臺(tái)住宅小區(qū)配套管理細(xì)則，才是化解矛盾的根本。

　　肖江濤說(shuō)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海物業(yè)管理相關(guān)細(xì)則有110多部，�？谑杏糜谖飿I(yè)管理領(lǐng)域的法規(guī)除了《民法典》《國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》、住建部的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》以及《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，市級(jí)層面僅有《�？谑形飿I(yè)管理若干規(guī)定》等在有效期內(nèi)的細(xì)則不超過(guò)5部，相對(duì)現(xiàn)代物業(yè)管理總體要求而言，缺乏系統(tǒng)、精細(xì)的配套性指導(dǎo)意見(jiàn)和實(shí)施細(xì)則，不能為小區(qū)治理提供規(guī)范化、法制化、組織化的制度保障。

　　北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心主任宋向清表示，開(kāi)發(fā)商代表資本的一方，只售不租是從利益最大化出發(fā)的資本屬性，無(wú)非是想快速回籠資金，但只售不租勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致地下車(chē)位大量空置，造成資源浪費(fèi)，同時(shí)也影響到小區(qū)和諧。

　　律師說(shuō)法：只售不租損害了小區(qū)業(yè)主的權(quán)益

　　海南佐宸律師事務(wù)所主任鐘敏律師介紹，無(wú)論是從情理還是法理，開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)權(quán)車(chē)位只售不租的做法明顯損害了小區(qū)業(yè)主的權(quán)益。根據(jù)《民法典》第二百七十六條的規(guī)定，建筑區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位歸屬應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式進(jìn)行約定。另根據(jù)2021年11月1日起施行的《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條第三款規(guī)定，開(kāi)發(fā)商不得只出售而不出租車(chē)位，業(yè)主要求承租的，開(kāi)發(fā)商是不得拒絕的，因此開(kāi)發(fā)商只售不租或者只長(zhǎng)租的做法已經(jīng)損害了小區(qū)業(yè)主的權(quán)益。業(yè)主可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)去找開(kāi)發(fā)商協(xié)商。請(qǐng)求有關(guān)部門(mén)介入調(diào)解或者走司法途徑等方式維護(hù)自身合法權(quán)益。

　　“在產(chǎn)權(quán)車(chē)位尚未出售存在空余的情況下，將車(chē)位鎖住不給業(yè)主使用的行為，屬于限制和侵害了業(yè)主的上述權(quán)利，業(yè)主可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)去與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，或者委托有關(guān)部門(mén)介入?yún)f(xié)調(diào)�！辩娒袈蓭熣J(rèn)為，當(dāng)因車(chē)位鬧出糾紛的情況下，物業(yè)公司作為小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)本著服務(wù)業(yè)主的宗旨，與業(yè)主方進(jìn)行協(xié)商，共同解決車(chē)位管理問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)避免采取不當(dāng)過(guò)激措施而激化矛盾，物業(yè)不應(yīng)也無(wú)權(quán)強(qiáng)制將車(chē)拖走或者阻止未簽協(xié)議的業(yè)主車(chē)輛進(jìn)出小區(qū)。當(dāng)物業(yè)采取不合理的管理方式時(shí)，業(yè)主可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商，也可以委托有關(guān)部門(mén)進(jìn)行調(diào)解，在協(xié)商無(wú)效的情況下也可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)重新更換選聘物業(yè)公司。